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澳洲国民财富蒸发7000亿,房价下跌让富翁变负翁

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前言财富效应下降,澳洲经济面临风险财富效应下降,居民消费影响几何?最新数据:悉尼房价创28年最大同比跌幅房价下跌,有人欢喜有人愁!

前言

上个世纪的“互联网泡沫”让很多“纸面富翁”瞬间变成了“负翁”。同样,本次澳大利亚房产市场的持续下行让很多高位购房的投资者瞬间套牢,房价上涨所带来的财富效应迅速消退。

据统计,相比澳大利亚去年房市的高点,居民家庭财富已经缩水高达7000亿澳元。

财富效应下降,澳洲经济面临风险

投行摩根士丹利于近期对全球经济体展开了一项调研。调研结果显示,对于澳大利亚而言,经济中最大的风险来自居民家庭财富缩水效应。

在这份长达68页的报告中,摩根士丹利总结道:“目前,澳大利亚国内房产市场持续表现疲软,进一步的宏观审慎和税收政策结构性调整预期强烈,外加上家庭负债杠杆水平居高不下,对澳大利亚经济构成严重的下行风险。”

值得注意的是,目前澳大利亚居民储蓄率已经跌至可支配收入的1%不到。这种情况实则非常危险。

摩根士丹利指出,去杆杠化阶段对澳大利亚家庭最大潜在影响,即是我们看见日益收窄的储蓄率。

“从财富效应来看,实际房价每下跌10%-15%,对应的负债水平则上升20%。换言之,净资产价值削弱效应会非常明显。”

通过对澳大利亚居民家庭所持有的土地/房产价值进行计算,目前澳大利亚居民财富已经蒸发了7000亿澳元。

从以下三个关键指标来看,即负债占收入比例,负债占资产价值比例以及负债偿还比例来看,澳大利亚都处于全球最高或接近最高的位置。

从居民家庭负债水平来看,摩根士丹利的报告指出几乎全球经济体都达到了一个周期性的“临界点”。据统计,过去十年来,家庭负债和GDP的比率已经从54%显著上升至87%。

可以看出,过去全球经济体央行普遍实施的宽松货币政策为房地产繁荣提供了资金支持。但是不能忘记的是,我们虽然了迎来了一时的经济繁荣,但是这种经济繁荣却是以牺牲未来增长潜力的基础之上。

用摩根士丹利的话来说,“今日的负债、住房投资和消费需要牺牲明日的储蓄和消费力。”

尽管目前澳大利亚经济仍保持较好的弹性,GDP增长率高于3%,同时失业率降至5%,但是根据摩根士丹利的预测,这种情况很难持续。

财富效应下降,居民消费影响几何?

房价对消费的挤出效应可能低于直观感受,财富效应则表现更为明显。对金融市场来说,储蓄率将下滑,金融机构会面临新的挑战。

首先,我们来看看同样是发达国家的美国。

2001年,美国政府在“911”恐怖事件及科技股泡沫破灭的双重打击下,为了防止经济衰退采取了大幅度降低利率等一系列的刺激经济的手段,在低利率的刺激下,房地产价格迅速上涨,房地产价格的上涨刺激了个人消费的兴起。

据统计,2007年美国的个人消费攀升至实际国内生产总值(GDP)的72%,家庭债务创纪录地达到了个人可支配收入的133%。2000年-2004年,借贷消费增长占消费增长的65%,居民消费增长中60%与住房再融资有关。

结果是居民储蓄率从1995年的1.4%下降到2004年的1.6%。在2002-2007年的5年中,美国的净国民储蓄平均仅为国民收入的1.4%,美国不得不从海外进口储蓄盈余,以维持经济增长。

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